AKUNTANSI PENGAKUAN PENDAPATAN PADA REAL ESTATE

Dunia Properti atau Real Estate Indonesia sedang berkembang dengan pesat seiring dengan kebutuhan terhadap perumahan rakyat yang semakin besar dan pertumbuhan ekonomi yang semakin baik. Pertumbuhan ekonomi Indonesia juga akan berdampak pada peningkatan kebutuhan akan gedung perkantoran dan fasilitasnya. Berbagai jenis perumahan sedang dan akan dibangun, termasuk jenis apartemen, kondomonium, rumah susun, resort dan sebagainya. Penentuan siklus operasi normal perusahaan yang bergerak di bidang Real Estate pada umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang sangat tinggi (high risk).

Pertumbuhan pesat dalam industri penjualan tanah secara eceran dan rumitnya kegiatan pengembangan yang dilakukan oleh industri tersebut menimbulkan masalah-masalah akuntansi yang rumit. Dari sisi akuntansi, Properti atau Real Estate sangat menarik untuk dicermati karena dalam transaksi-transaksi yang secara khusus berkaitan dengan aktivitas pengembangan real estate (real estate development activities) dan transaksi nyata yang menyangkut operasi real estate (kawasan bangunan) menimbulkan prinsip-prinsip pengakuan pendapatan dan metode penetapan laba yang harus diterapkan dari penjualan tanah secara eceran (retail) tersebut.

Pada saat Perusahaan Real Estate melakukan perhitungan dalam pengakuan pendapatannya, perlu adanya prinsip atau metode yang akan digunakan oleh perusahaan tersebut atas penjualan yang dilakukan secara eceran (retail) agar dapat menentukan harga jual dari bangunan rumah, ruko dan bangunan sejenis lainnya.

Akuntansi pada real estate pada dasamya terdiri dari dua proses yaitu pencatatan penjualan dan pengakuan pendapatan. Metode pengakuan pendapatan yang digunakan pada PSAK No.44 adalah full accrual method, deposit method dan lease method. Full accrual method digunakan jika kiteria-kiteria tertentu terpenuhi dan jika kriteria-kriteria tertentu tidak terpenuhi maka digunakan deposit method, dan lease method digunakan jika penjual memiliki opsi atau kewajiban untuk membeli kembali unit yang telah terjual.

Berikut adalah penjelasan mengenai masing-masing metode pengakuan pendapatan:

1.Full Accrual Method

Berdasarkan PSAK No.44 penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh apabila kriteria berikut terpenuhi:

• Proses penjualan telah selesai;
• Harga jual akan tertagih;
• Tagihan penjual tidak bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli;
• Penjual telah mengalihkan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansial adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut;
• Metode Prosentase Penyelesaian.

Menurut Nicolas Comarano (1995) metode prosentase penyelesaian dapat digunakan jika penjual masih terlibat dalam proses penyelesaian unit bangunan yang telah teijual apabila biaya-biaya pengembangan yang akan datang dan laba dapat diestimasi. Jika total biaya dan laba tidak dapat diestimasai maka laba harus ditangguhkan sampai kontrak selesai atau sampai total biaya dan laba dapat diestimasi. Metode prosentase penyelesaian menyediakan petunjuk yang lebih baik tentang arus kas dan menyediakan data yang lebih relevant dan lebih bermanfaat (Chasteen & Flathery, 1984). Selanjutnya Kieso & Wygant (1998) mengemukakan bahwa profesi mensyaratkan bahwa metode presentasc penyelesaian harus digunakan bila taksiran kemajuan penyelesaian, pendapatan dan biaya-biaya layak untuk dipercaya layak untuk dipercaya, serta adanya syarat-syarat berikut:

- Kontrak itu secara jelas merinci hak untuk dapat dilaksanakan berkenan dengan barang-barang, pertimbangan untuk pertukaran serta bentuk dan jenis penyelesaiannya.

- Pembeli dapat diharapkan untuk memenuhi kewajibannya sesuai dengan kontrak.

- Kontaktor dapat diharapkan untuk melakukan kewajiban kontraknya.

Menurut Chasteen & Flathery (1984) metode prosentase penyelesaian dapat diterapkan apabila:

- Total harga kontrak serta kepastian pembayaran pembeli dapat diketahui dan diestimasi.

- Total biaya proyek konstruksi dapat diestimasi.

- Biaya yang muncul selama proses produksi antara produsen dan penjual atau persentase proyek selesai dapat diestimasi.

Berbagai metode digunakan dalam praktek untuk menentukan tingkat kemajuan penyelesaian (the extent of progress toward completion):

·Cost-to-cost method

·Effort expended method

·Units of work performed method

·Metode Kontrak selesai

Pendapatan, beban, dan laba kotor diakui hanya ketika kontrak telah diselesaikan. Ketika biaya konstruksi terjadi, biaya tersebut diakumulasi dalam akun persediaan (Bangunan dalam Pelaksanaan). Pada akhir kontak tersebut, semua akun ditutup, dan seluruh laba kotor dari proyek konstruksi diakui.

2.Deposit Method

Dalam PSAK No.44 dikemukakan apabila suatu transaksi real estate tidak memenuhi kriteria pengakuan laba dengan metode akrual penuh sebagaimana diatur diatas, pengakuan penjualan ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui dengan deposit method sampai seluruh kriteria penggunaan metode akrual terpenuhi. Pada deposit method, penjual mengakui penerimaan pembayaran dari konsumen sebagai deposit sehingga penjual tidak boleh mengakui adanya keuntungan apapun.

3.Lease Method

Lease method digunakan jika pada perjanjian terdapat pernyataan bahwa penjual meminjamkan kepada pembeli. Metode ini juga digunakan ketika penjual memiliki opsi atau keharusan untuk membeli properti dengan harga lebih rendah dari total jumlah yang diterima atau harus diterima.

Berdasarkan PSAK 44, dapat disimpulkan bahwa terdapat tiga metode pengakuan pendapatan yang dapat digunakan oleh perusahaan real estate yang berdasarkan masing-masing kriteria penjualan yang dilakukan.